|
Normativa Para la Contabilización de las Operaciones de
Compra-Venta de Inmuebles en Construcción con Reserva de Dominio |
o
Básicamente
estas operaciones consisten en lo siguiente:
·
Formalización
de un contrato privado de compra-venta sobre un bien inmueble pendiente de
construcción.
·
El comprador
se compromete a pagar el precio fijado en varios desembolsos, desde la firma
del contrato hasta el de finalización de las obras.
·
En el
contrato aparece un “pacto de reserva de dominio” hasta haber recibido la totalidad
del importe acordado.
o
Si
bien no existe una regulación legal para estos tipos de contrato, la
jurisprudencia ha ido definiendo sus características:
·
Puede
considerarse como una condición suspensiva de la eficacia del contrato hasta
haber recibido la totalidad del importe de la compra-venta.
·
El
comprador adquiere desde el inicio la posesión (derecho al disfrute) del
inmueble, pero no el poder de disposición hasta el desembolso total.
·
El
vendedor conserva la propiedad pero no puede disponer de ella mientras en
comprador cumpla sus obligaciones.
·
Una
vez satisfecho el importe total la propiedad se transmite automáticamente al
comprador.
o
Bajo
estas circunstancias el ICAC ha establecido para su registro contable (ver ejemplo práctico) las siguientes formalidades:
·
Las entregas
que el comprador realiza al vendedor tienen la consideración de anticipos por lo
que se registrarán en la cuenta “(239) Anticipos para inmovilizaciones
materiales”.
·
A la
recepción del bien totalmente acabado lo contabilizara en la cuenta “(221)
Construcciones” o a la cuenta “(231) Construcciones en curso” si lo recibe
parcialmente construido.
·
Además,
deberá indicar la situación de la reserva de dominio mientras dure esta.
|
Consulta: Sobre
el registro contable de la compra de bienes inmuebles no construidos en el
momento de la firma del contrato y sobre los que se establece un pacto
expreso de reserva de dominio por parte del vendedor. Respuesta: En
síntesis, el caso contable consiste en que la empresa compradora formaliza un
contrato privado de compraventa sobre un bien inmueble que vinculará de
manera permanente a la empresa, y que está pendiente de construcción, de
forma que se compromete a pagar el precio fijado para dicho bien atendiendo a
un calendario que le exige sucesivos desembolsos desde la firma del contrato
a la finalización de las obras. Por otra parte, el vendedor al firmar el
contrato de compra-venta establece un pacto de reserva de dominio, hasta que
se le haya satisfecho la totalidad del precio convenido. A partir de este
planteamiento, el comprador está efectuando entregas en efectivo al
proveedor, en concepto de a “cuenta” de obras futuras, por lo que los
importes entregados se deberán registrar como un anticipo para
inmovilizaciones materiales, que deberá lucir en la partida 4. Anticipos
e inmovilizaciones materiales en curso, del epígrafe III. ”Inmovilizaciones
materiales” del activo del modelo normal de balance, recogido en la
cuarta parte del Plan General de Contabilidad, aprobado por Real Decreto
1643/1990, de 20 de diciembre. Posteriormente, a medida que el comprador vaya
recibiendo del proveedor total o parcialmente los inmuebles construidos, es
decir, cuando dichos inmuebles se incorporen al patrimonio de la empresa,
deberá mantener el importe correspondiente en la partida anteriormente citada
mientras se trate de inmovilizaciones materiales en curso, mientras que
cuando haya finalizado la construcción de los inmuebles, deberá registrarlos
como inmovilizaciones materiales en la partida 1. Terrenos y construcciones,
del epígrafe III. “Inmovilizaciones materiales” del activo del modelo
normal del balance; adicionalmente, si el importe del activo supera el del
anticipo, se deberá registrar, en su caso, la correspondiente deuda. En todo
caso, en la memoria de las cuentas anuales se deberá suministrar cualquier
información que resulte significativa acerca de la operación indicada, en
particular sobre la reserva de dominio, de forma que las cuentas anuales
reflejen la imagen fiel del patrimonio, situación financiera y resultados de
la empresa. |